前言：天易江湾商业广场系公司首个自主开发的天易江湾文体公园项目的商业部分，整体商业面积68000平米，是包括裙楼商业、独栋综合楼商业和商业街区在内的湘潭首个融汇休闲娱乐、美食餐饮、时尚购物、观光游览、生态居住等功能于一体的大型商业综合体。2018年，商业广场逐步进入商业招商、运营管理阶段，同步对外进行销售，初期公司采用委托运营管理手段，以补齐专业管理人员短板，在2019年实现首推销售预期商铺99个的较好业绩。2020年，新型冠状病毒疫情给天易江湾商业运营带来重创，委托运营管理公司纷纷寻求退出，掣肘广场商业。2021年，湖南三建房地产开发有限公司成立了湖南海之韵商业运营管理有限公司，构建首支商业运营自营团队，在后疫情时代，逆势接盘天易江湾商业广场的运营、销售和物业管理，蓄力重生摸索出了一条新的发展出路。

　　(一)敢为人先，做初出牛犊的“操盘手”

　　天易江湾商业广场定位为销售型商业，整个项目操盘需综合考虑销售、运营、物业等多个维度，在同一时间应对买主、业主和租户三重主体，需较为专业的成熟型运营团队在资源强强整合的前提下执掌。这对有着70年施工经验的国有企业而言，是一门全新的学科，但建工人“敢为人先”的首创精神指导我们，只许前进、不许后退，房产公司通过“三措并举”的方式，步步为营，用两年的时间逆势接盘，成为该项目的真正“操盘手”。

　　一是强内力，建团队。采用多元化的培训方式和专辅结合的人才机制，全面增强商业运营板块专业管理人员的培养和储备。一方面，房产公司通过集中开设运营管理培训班和定向公开课的方式，在普及商业运营在地产开发中的权重及重要性的同时，让运营人员更清晰自己的职责和工作范畴，并通过“房产课堂”，让理论在不断地交流和传承中扎牢;另一方面，通过成熟型商业运营管理人员的引进，以“导师带徒”的方式，完善专业管理梯级人才队伍。

　　二是重实操，勤复盘。面对一到手就是“真命题”的大型综合体商业，“入门级”的我们，运用“勤复盘”的方式，从诸多表象问题出发，抽丝剥茧。从基础数据整理、商户上门访谈，到各类合同复核和成本信息分析，在不断掌握一手数据的同时，探究各项工作间的强关联，在“实践-复盘—实践”的不断论证的过程中，逐级加深对天易江湾商业运营、物业管理、海立方运营的掌控。房产公司在摸清真实情况后，通过召开专题会议，多层级、跨部门联合商讨策略和发展思路。

　　三是建章制，明目标。在“以市场为引导，以客户为中心，以效益为目标”的运营理念下建章立制，规范管理人员架构、薪酬计佣办法、商业管理流程、行业管理标准等，并首次试行运营管理目标责任制，从“运营管理指标”和“基础工作指标”两个维度进行数据化对标考核，指标细化到月，每月跟踪问效，不断挖掘运营潜力，激发团队活力。

　　(二)百折不挠，做迎难而上的“拆解手”

　　由委托运营向自营模式转变的进程中，一些遗留问题和自身资源、专业的短板，不断浮出水面。特别是在2020年新冠疫情的不可抗力影响下，天易江湾商业受到巨大冲击。“内忧外患”，房产公司不得不“背水一战”，自己寻找答案，思考方法，多管齐下，化解问题。

　　一是解决委托管理“信息不对称”、“交流两张皮”、“管理界面重叠”问题。在做好充分预判、调研的基础上，先后与委托管理海立方、商业销售和运营的3家公司和平解约，直面问题，牢牢掌握商业综合体运营管理的主动权。

　　二是解决主力店“单边合同、霸王条款”问题。对主力店合同进行逐个复核，分析合同风险点，主动对接店方，以“一店一策”的方式，各个击破，重新签订双边补充协议，争取商业运营话语权。同步强化法务前置工作，重新规范竞职调查流程，完善运营条线合同模板，筑牢法务防线。对在复核过程中发现的权益损失风险点，及时提起法律诉讼，止损降耗，争取应有权利。

　　三是解决疫期商户“复工复产”问题。积极响应湖南省总工会、省财政厅关于积极消费、繁荣市场的通知要求，结合扶持商户政策，组织发动商户下载和使用“湘消费”“和包支付”等APP。整合联动上级工会资源，并通过周年庆、六一、国庆等节日庆典活动开启代金券、折扣、赠礼等优惠福利，增加消费规模超40万元。按照省、市各级政府关于应对新冠疫情帮扶缓解房屋租金压力的指导意见，履行国企社会责任，在仍处于商业扶持免租6个月的现状下，增加减免1个月的政策，实际减免租金369.08万元，有效减轻了109家商户短期内面临的经营压力。

　　(三)实干笃行，做线下商业的“奋斗者”

　　礼记有云：“明辨之，笃行之”。在探路过程中，通过与行家交流、观摩，我们的思路与方向更加笃定，管理团队“扬鞭奋蹄”，在不到半年的时间里，以“三项指标”为证，成为商业运营探索道路上的实干家、奋斗者。

　　一是成功获批“湘潭研学实践基地”。联合教育集团、各中小学校开展研学活动，活动人群覆盖湘潭、株洲两地，不断吸聚人流，并在商业招商策划活动中融合海洋特色，实现资源共享的双重推广效果，成效显著。

　　二是打赢租金催缴攻坚战。在第二租赁年度(2020年)租金仅收回47.7%的困局下，通过做好服务、人性管理、分类对接、由易到难的方式，主动上门与租户面对面交流，及时解决租户现实问题和需求，赢回租户对新运营方的信任，4个月的时间实现租金77.19%收缴，占剩余租金的56.34%。

　　三是租赁招商业绩完成年度节点目标。2021年1-4月，在租赁市场仍处观望状态的情况下，天易江湾商业广场完成阶段性年度招租目标达1660平米。现已成功引入县域首家奶茶网红店“茶百道”，成功吸纳童创儿童游乐园，为重整商圈业态奠定基础。

　　道阻且长，行则将至。天易江湾商业运营经历了2019年的“首开告捷”，扛过了2020年的疫情冲击。2021年，我们调整心态，重整出发，借力天易江湾争创“鲁班奖”，以“提质升级”为招商拐点，配合营销推广策划、内场管理规范和互动平台建立，重塑整场运营氛围，重拾三方经营信心，以此实现促进商铺销售去化的目的。我们将用“行而不辍，未来可期”的韧性，力争实现2021年的“梅开二度”，续写公司商业运营管理新篇章，为全面贯彻落实公司“1+2”战略发展思路，打造“省内优秀、全国知名、走向世界”的“百年老店”贡献力量。